Vendu au prix du mandat : que dit la loi ?
Vendu au prix du mandat : que dit la loi ?
Salut les Zimmos ! Encore une fois, ce thème m’est directement inspiré d’une situation récente vécue par l’un de mes clients agent immobilier. J’explique : l’agent immobilier détient un mandat de vente exclusif parfaitement rédigé et sans défaut. Après 3 semaines de visites, un acheteur, très enthousiasmé, décide d’acquérir le bien, sans aucune négociation. Comme nous avons coutume de le dire c’est » vendu au prix du mandat « …Oui mais voilà, le vendeur a changé d’avis, il refuse l’offre d’achat, bien après que les 14 jours de réflexion que lui accorde la Loi Hoguet. Furieux et sûre de son bon droit, l’agent immobilier fait pression sur le vendeur, le menace d’une action en justice etc. Le propriétaire du bien campe sur sa position…c’est à ce moment que je suis informé de la situation, lorsque que mon client ( l’agent immobilier ) me sollicite pour l’aider à trouver une solution.
Je rappelle que je suis coach formateur, spécialiste de la transaction immobilière, de techniques commerciales en négociation et plus précisément, expert dans le mandat exclusif…bon je me la raconte un peu 
pardon, un peu de pub au passage ne fait pas de mal plus sérieusement, je donne ces précisions pour rappeler que je ne suis pas juriste et que malgré plus de 30 années d’expérience, j’ai pris soin de chercher, fouiller…longtemps, puis de recouper toutes les informations recueillies afin de ne pas me tromper dans mon conseil…et ma réponse va en surprendre plus d’un. Je vais donc tenter de remettre un peu de droit là où circulent beaucoup d’idées reçues. Lisez attentivement ce qui suit et réfléchissez y à 2 fois avant de répéter, comme beaucoup de pros de l’immobilier, la phrase » Offre au prix du mandat égal vente ! «
Contrairement à ce que pensent beaucoup de professionnels, une offre d’achat au prix exact du mandat n’oblige pas automatiquement le vendeur à vendre. Le droit est beaucoup plus complexe ( ou tordu ? ): que ce que l’on entend souvent. » On ne peut en aucun cas forcer un propriétaire vendeur à accepter une offre pour la seule raison qu’elle est signée au prix du mandat de vente » Les conséquences pour l’agent immobilier? Pas de vente conclue donc pas d’honoraires dus. Tant que le vendeur n’a pas accepté et contresigné l’offre, il n’existe pas de vente parfaite.
Même si …l’acheteur est au prix et que le financement est validé par une banque ( avis favorable, dossier solide)
Telle que le stipule la Loi Hoguet, un mandat d’entremise (le cas le plus fréquent), autorise à mettre des moyens de commercialisations au service du vendeur ( pub, visites etc ) , la mise en relation, éventuellement une aide lors de la négociation. Elle oblige également à une information complète sur le bien de la part du professionnel et des conseils pour rassurer et sécuriser la vente.
Mais rien, absolument rien ! n’est prévu pour engager ou obliger le vendeur à accepter une offre au prix du mandat.
D’ailleurs, les clauses du mandat qui laisseraient penser que le vendeur est “obligé” de signer ou qu’il devra les honoraires quoi qu’il arrive, seraient considérées comme abusives et sont régulièrement contestées par la jurisprudence.
Il existe cependant une exception importante : » Si le vendeur agit de mauvaise foi (vente dans le dos de l’agent, manœuvre volontaire pour éviter les honoraires), l’agent peut se défendre en justice, dès lors qu’il est en mesure de démontrer la mise en relation et de prouver la visite. Là encore, rien n’est acquis pour le professionnel, seule une décision de justice pourra déterminer qu’il a droit à des dommages intérêts : ( dans ce cas on ne parera pas d’honoraires. ) Concernant l’acheteur ? Comme dit précédemment : tant que le vendeur n’a pas donné une acceptation claire, écrite et sans équivoque, l’acheteur ne pourra pas forcer la vente, ni exiger la signature d’un compromis et encore moins exiger un dédommagement.
En conclusion, le vendeur a le droit de refuser, même une offre au prix, tant qu’il n’a rien accepté par écrit..
Mes sources pour rédiger ce conseil sont : le Code civil (article 1583), la Loi Hoguet, plusieurs décisions de la Cour de cassation,
accessibles via Légifrance et le site des notaires de France.
Alors Les Zimmos, soyez professionnels. n’affirmez pas naïvement ce que vous avez entendu être répété des dizaines de fois…
Comme je l’ai précisé au début de mon propos, je ne suis pas juriste, mais j’ai , moi aussi, une devoir de conseil vis à vis de mes clients; professionnels de la transaction immobilière, et tout comme vous, je dois parfois chercher pour mieux comprendre le droit afin de ne pas laisser certains de mes clients s’embarquer dans des situations périlleuses. Concernant ce cas précis, mon client m’en a un peu voulu de ne pas avoir pu lui trouver une solution…mais il m’a renouvelé sa confiance 
et je reste convaincu que VOTRE conscience professionnelle, quoiqu’il arrive et malgré quelques déceptions passagères, vous permettra de durer dans ce beau métier.
Tousimplement
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